被相続人の居住用宅地が2以上ある場合の取扱について教えてください

A宅地等が2以上ある場合には、主として居住の用に供していた一の宅地等に限られます。

特定居住用宅地等

相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、次の区分に応じ、それぞれに掲げる要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます（次表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件に該当する部分で、それぞれの要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限られます）。
なお、その宅地等が2以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた一の宅地等に限ります。

貸付事業用宅地等の要件

区分	特例の適用要件
区分	取得者	取得者ごとの要件
被相続人の居住の用に供されていた宅地等	被相続人の配偶者	取得者ごとの要件はありません。
	被相続人と同居していた親族	相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
	被相続人と同居していない親族	①〜③のすべてに該当し、かつ、次の④および⑤の要件を満たすこと。 ①相続開始の時において、被相続人が一時居住被相続人、非居住被相続人または非居住外国人であり、かつ、取得者が一時居住者または日本国籍および日本国内に住所を有していない人ではないこと。 ②被相続人に配偶者がいないこと。 ③被相続人に、相続開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族で、その被相続人の相続人（相続の放棄があった場合はその放棄がなかったものとした場合の相続人）である人がいたこと。 ④相続開始前3年以内に日本国内にあるその人またはその配偶者の所有する家屋（被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く）に居住したことがないこと。 ⑤その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等	被相続人の配偶者	取得者ごとの要件はありません。
被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等	被相続人と生計を一にしていた親族	相続開始の直前から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

平成26年1月1日以後に相続開始があった次の場合は、特定居住用宅地等に取扱います。

①二世帯住宅に居住していた場合: 被相続人と親族が居住するいわゆる二世帯住宅の敷地の用に供されている宅地等について、一定の要件を満たすものである場合（二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、区分所有建物登記がされている建物は除く）
②老人ホームなどに入居又は入所していた場合: 次のような理由により、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった宅地等について、一定の要件を満たす場合（被相続人の居住の用に供さなくなった後に事業の用又は被相続人等以外の者の居住の用とした場合を除く）

イ	要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人が次の住居又は施設に入居又は入所していたこと ①認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム又は有料老人ホーム ②介護老人保健施設 ③サービス付き高齢者向け住宅
ロ	障害支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設などに入所又は入居していたこと

イ

要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人が次の住居又は施設に入居又は入所していたこと

①認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム又は有料老人ホーム
②介護老人保健施設
③サービス付き高齢者向け住宅

ロ

障害支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設などに入所又は入居していたこと

【参考事例】国税庁質疑応答事例より

●照会要旨: 被相続人は、居住していた建物を離れて老人ホームに入所しましたが、一度も退所することなく亡くなりました。
この場合、被相続人が入所前まで居住していた建物は、相続開始直前まで空家となっていましたが、その建物の敷地は、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等に該当しますか。

●回答要旨

被相続人が居住していた建物を離れて老人ホームに入所したような場合には、一般的には、それに伴い被相続人の生活の拠点も移転したものと考えられます。しかし、個々の事例のなかには、その者の身体上又は精神上の理由により介護を受ける必要があるため、居住していた建物を離れて、老人ホームに入所しているものの、その被相続人は自宅での生活を望んでいるため、いつでも居住できるような自宅の維持管理がなされているケースがあり、このようなケースについては、諸事情を総合勘案すれば、病気治療のため病院に入院した場合と同様な状況にあるものと考えられる場合もありますから、一律に生活の拠点を移転したものとみるのは実情にそぐわない面があります。

そこで、被相続人が、老人ホームに入所したため、相続開始の直前においても、それまで居住していた建物を離れていた場合において、次に掲げる状況が客観的に認められるときには、被相続人が居住していた建物の敷地は、相続開始の直前においてもなお被相続人の居住の用に供されていた宅地等に該当するものとして差し支えないものと考えられます。